Características principales del régimen regulatorio del Sistema Turístico de Tiempo Compartido establecido mediante Ley 26.356

Novedades Nº 4 – Junio 2008.

Si bien el Sistema Turístico de Tiempo Compartido (STTC) se viene desarrollando en nuestro país hace al menos 10 años, la Ley 26.356 vigente desde el 3 de abril de 2008, ha venido a establecer algunos parámetros mínimos y a receptar y unificar disposiciones de la Ley de Defensa del Consumidor y de la Ley de Lealtad Comercial.

I – Tipificación.

La norma tipifica el STTC como el sistema integrado por «uno o más inmuebles, afectados a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino,»

Asimismo, define al contrato de tiempo compartido como «todo convenio escrito en virtud del cual una persona llamada emprendedor, por sí o a través de terceros, se obliga a proporcionar en forma periódica y durante un tiempo determinado, turnos de alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios comunes, en uno o varios establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la calidad, características y demás condiciones expresamente pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida, los gastos de administración y mantenimiento correspondientes.»

II – Partes.

Si bien la Ley realiza una detallada definición de las partes intervinientes en la comercialización de los STTC, se encuentra alguna dificultad al momento de asignar a cada una un rol específico y diferenciado, máxime teniendo en cuenta las figuras que se han utilizado hasta el momento para la implementación del sistema.

La normativa enumera las siguientes partes intervinientes:

– Usuario: quien adquiere el derecho de uso periódico. La definición no presenta complicación alguna.

– Propietario: Es el titular dominial de un inmueble afectado.

– Emprendedor: Es quien siendo propietario o poseyendo justo título constituye el STTC para comercializar periodos de disfrute.

– Vendedor: Es quien en nombre y representación del emprendedor, promueve y ofrece en venta períodos de uso.

– Revendedor: Es quien por sí o por orden del usuario intermedia en el mercado secundario.

– Administrador: Es quien tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes.

– Red de Intercambio: Es quien intermedia entre la oferta y la demanda de períodos, prestando servicios adicionales a usuarios.

– Prestador: Es quien comercializa el STTC y que responderá ante posibles conflictos que se susciten con los usuarios.

– Período de Uso: son las fechas que corresponden a cada usuario.

– Establecimiento Vacacional: es el inmueble afectado total o parcialmente a un STTC.

– Unidad Vacacional: es toda unidad habitacional que comprenda áreas de dormitorio, baño y espacios de ocupación y que, a su vez, forme parte de un Establecimiento Vacacional.

– Club Vacacional: Es la modalidad que asume el STTC cuando el período de uso se puede usar en diversas temporadas, en diferentes tipos de unidades, con capacidades de ubicación diversas, etc.

¿Cuál es la diferencia entre el propietario y el emprendedor? ¿En cual de las dos figuras deberíamos incluir al Fiduciario de los fideicomisos constituidos al efecto de comercializar inmuebles mediante el STTC? ¿Es el dominio fiduciario en este caso equiparable al dominio pleno de un titular?

¿Cuál es el rol del prestador? ¿Qué lo diferencia del vendedor?

Son cuestiones que serán resueltas con la aplicación práctica de la ley. Veremos si la reglamentación agrega algún concepto al respecto.

III – Unidades de medida.

La norma califica las unidades de medida permitidas en dos:

– Unidad de Medida Temporal: es la extensión del período de uso contado en días, semanas o meses. Que puede referir a un período fijo, si el uso corresponde a las mismas fechas en años calendarios sucesivos o bien corresponder a un período flotante, en caso que el uso se pacte por temporadas en un determinado rango espacial de fechas del año calendario.

– Unidad de Medidas por Puntos: es aquella mediante la cual se adquieren derechos de uso canjeables y con equivalencias preestablecidas, entre un conjunto de prestaciones, con capacidad de alojamiento y turnos de extensión variable.

IV – Autoridad de aplicación.

Se establece que la autoridad de aplicación y ente fiscalizador será la Secretaría de Turismo de la Nación.

Las facultades específicas asignadas a la autoridad de aplicación son las siguientes:

– Instrumentar normas de procedimiento, a cuyo efecto podrá suscribir convenios de cooperación, delegación y fiscalización.
– Inspeccionar y verificar en todo el terreno nacional el cumplimiento de la normativa regulatoria de STTC, con facultad para inspeccionar los libros y documentos de los responsables, levantar actas de comprobación de las infracciones, efectuar intimaciones, promover investigaciones, solicitar la documentación que considere necesaria, promover acciones judiciales, solicitar órdenes de allanamiento, requerir el auxilio de la fuerza pública y llevar adelante toda otra medida necesaria a los fines del cumplimiento de la ley.
– Conceder habilitaciones.
– Denegar habilitaciones a quienes no puedan ejercer el comercio; los fallidos por quiebra durante el período de inhabilitación; los condenados con la accesoria de inhabilitación para ejercer cargos públicos; los condenados por hurto, robo, defraudaciones, cohecho, emisión de cheques sin fondos y delitos contra la fe publica; los condenados por delitos cometidos en la constitución, funcionamiento y liquidación de sociedades (en todos los casos hasta 10 años después de la condena); los funcionarios de la administración pública cuyo desempeño se relacione con el objeto de la sociedad (hasta 2 años desde el cese de sus funciones)

V – Registro de STTC

La norma crea un Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a STTC en el que deberán registrarse los titulares de los complejos y establecimientos vacacionales, los emprendedores, los administradores, los vendedores y revendedores y las redes de intercambio, en forma previa al inicio de actividades.

Los titulares de los establecimientos vacacionales deberán acreditar el cumplimiento de los requerimientos edilicios y funcionales acordes al destino y categoría y los prestadores acreditarán los recaudos de idoneidad y solvencia que fijará la Autoridad de Aplicación.

VI – Constitución del STTC

La constitución del STTC debe ser formalizada por escritura pública. Cabe aclarar que al hablar de «constitución» la Ley se refiere al instrumento por el cual el titular de dominio de la unidad manifiesta su voluntad de afectar el mismo STTC.

La escritura debe ser otorgada por el emprendedor, debiendo prestar consentimiento el titular dominial.

La escritura constitutiva deberá ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble y en el Registro de Prestadores en forma previa a cualquier anuncio o promoción y deberá contener:

– Descripción e identificación catastral del inmueble.
– Detalle de las unidades vacacionales.
– Especificación de las unidades que se afectarán en caso que la afectación sea parcial.
– Acreditación del cumplimiento de los recaudos previos al inicio de la comercialización. Es decir: habilitación e inscripción en el registro.
– Procedimiento a seguir a los fines de modificar la escritura de constitución en cuanto a las unidades y sectores afectados y a los servicios ofrecidos.
– Constancia de la conformidad del acreedor hipotecario, en caso que lo hubiere.
– Reglas aplicables a los supuestos de destrucción parcial o total y vetustez de los inmuebles.
– Naturaleza del derecho a transmitirse a los usuarios y plazo de duración.
– La determinación de la cantidad, extensión y categorías de los períodos de uso, expresados en las unidades de medida ya detalladas y el mecanismo a implementar para su modificación.
– Procedimiento para solicitar disponibilidades en caso de usuario de periodo flotante o por puntos.
– Reglas de utilización y sanciones para el caso de incumplimiento.
– Procedimiento para la transmisión de los derechos a los usuarios. En caso de quedar condicionada a la enajenación de un número determinado de períodos, este no puede exceder de 1 año, ni el mínimo de períodos puede ser superior al 50% del total.
– Reglamento de uso y administración.
– Forma de designación y remoción del Administrador, sus facultades y deberes y su remuneración.
– Detalle de los rubros que conforman los gastos o las reglas para su individualización y tiempo y forma en que deberán abonarse.
– Indicación de los factores que se tendrán en cuenta a los efectos de determinar la proporción de gastos correspondiente a cada usuario. Si el emprendedor prestare servicios de administración y mantenimiento por sistema de ajuste alzado relativo deberá consignarse el plazo de vigencia, durante el cual no podrán aumentarse los montos, debiendo asimismo especificar el sistema a utilizar una vez expirado dicho plazo.
– La previsión para la formación de un fondo de reserva.
– La individualización de los servicios que requieran pagos adicionales.
– Normas aplicables y sanciones para el caso de mora.
– Procedimiento a seguir par ala modificación de la escritura.
– Constancia de encontrarse lo bienes asegurados contra incendio.

La inscripción del contrato constitutivo en el Registro de la Propiedad correspondiente implica: a) la inhibición del emprendedor y/o propietario para destinar las unidades a otra función; b) la oponibilidad de los derechos adquiridos a los acreedores hipotecarios que hubieran prestado su consentimiento y al que la conociere al tiempo de constituirse el gravamen, así como a los sucesivos titulares de dominio o de otros derechos afectados por la constitución del STTC; y c) la intangibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios.

VII – Falta de Reglamentación

Dado que hasta la fecha no se ha dictado la reglamentación de la Ley 26.356, todavía no se ha puesto en práctica la nueva operatoria propuesta por la misma, en particular aquella relacionada con los sistemas de publicidad y registración que incorpora la Ley.

Tamara Novakovich
Suaya, Memelsdorff & Asociados